超5500億資金支持 “保交樓”曬出一年成績單

　　去年7月份的“停貸潮”，使“保交樓”成為重要的民生工程、政治任務。2022年7月28日，“保交樓”更是在中央政治局會議中被首次提出。自此，從中央到地方，從房企到金融機構，一場轟轟烈烈的“保交樓”行動拉開大幕。

　　如今，“保交樓”政策即將滿一周年。這一年，房企以及各地的“保交樓”工作進展怎么樣?成效如何?還存在哪些難點?

　　21房企披露“保交樓”成績單

　　主動披露“保交樓”成績單已經成為各大房企2023年以來的既定動作。

　　據新京報記者統計，截至目前，已經有21家房企公布了“保交樓”成績單，包括碧桂園、融創、綠城、金科、龍湖、旭輝、中梁、美的置業、龍光集團、佳兆業、正榮地產等。

　　其中，碧桂園交付數量最多，2023年上半年交付房屋27.8萬套，累計交付面積3438萬平方米。其次是融創中國，在62個城市交付133個項目，合計為11.8萬戶家庭交付房屋，交付總戶數較去年同期增長超過31%。綠地集團實現整體交付面積1123萬平方米，同比增長20%，交付總套數約10萬套。

　　與此同時，今年上半年，綠城合計交付項目107個，交付面積約1312.6萬平方米，總交付套數約為7.06萬套;金科股份累計交付套數6.6萬套，累計交付面積約917萬平方米;龍湖集團在全國37座城市的84個項目，共計交付約6.2萬套品質住宅，創下該公司上半年交付套數的歷史最高紀錄。

　　此外，旭輝集團累計交付超5.5萬套房屋;中南置地累計交付4.5萬套房屋;中梁控股累計交付5.14萬套房屋;佳兆業交付了約2.1萬套房屋，達到去年全年的交付總量;德信地產上半年的交付套數，達到了去年全年交付的約70%以上。

　　值得關注的是，頭部房企仍是交付主力。億翰智庫發布的上半年交付報告顯示，TOP5房企的交付套數均超過10萬套，占TOP50房企整體交付量的36.38%，TOP10房企的交付套數超過整體的一半。

　　中指研究院企業研究總監劉水認為，在交付的過程中，綜合實力較強的央企國企、穩健型民營及混合所有房企交付力較強。

　　從全國來看，相比于去年，今年的房屋累計竣工面積也都保持著正向增長。根據國家統計局公布的數據，2023年1-6月，全國房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，同比漲幅為18.5%。

　　億翰智庫分析師認為，在企業、政府、業主等各方的共同努力下，這場“保交樓”初戰告捷，同時更加向縱深推進，即不但要做到“按時交付”，更要做到“高質量交付”。

　　千億專項借款助力“保交樓”

　　去年7月，上百個停工、爛尾樓盤業主發出“強制停貸告知書”，在全國引起廣泛關注。此后，7月28日召開的中央政治局會議明確政策基調，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。自此，從中央到地方，從金融到地產，政策頻出，為“保交樓”保駕護航。

　　對于已經停工甚至爛尾的樓盤來說，最缺的是錢!自去年7月份后，專項借款、配套融資、地方紓困基金、“三支箭”、預售資金監管調整等多維度的支持政策出臺，推動停工樓盤復工、交付。

　　尤其是從國家層面推出的“保交樓”專項借款，不止于支持停工甚至爛尾項目的交付，更像是一個杠桿，希望能夠借此撬動更多資金投入到“保交樓”中。

　　去年8月29日，由央行指導，國家開發銀行、中國農業發展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款，規模達到2000億元，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

　　此后，“保交樓”專項借款陸續到達地方項目。去年9月22日，首筆資金落地沈陽。隨后鄭州、洛陽、開封、哈爾濱、昆明、長沙、天津等城市，多個樓盤相繼申請到“保交樓”專項借款。

　　諸如河南，截至2022年底，“保交樓”專項借款200億元全部落地，累計支持337個樓盤項目，專項借款項目配套融資已批復227.51億元、已投放159.04億元。

　　去年到今年年初，湖南省第一批專項借款共147億元已全部撥付至項目，首批263個風險項目已有261個復工。今年截至5月初，240億元的專項借款額度已使用81.57億元，向228個“保交樓”項目提供配套融資56.5億元，覆蓋率超43%。

　　今年，甘肅省天水市19個已售、逾期、難交付項目獲得國家專項借款10.6億元，已全面復工復產。

　　不過，“‘保交樓’資金目的并非為項目托底，而是幫助項目回到正常交付的軌道上，每個項目資金有限，其他部分仍需開發商自救。”建誠晟業聯合創始人苑承建如是說。

　　“此外，目前‘保交樓’資金嚴格限制紓困專項借款用途，并未考慮到企業經營層面的實際困難。”因此，苑承建建議，首先需要平衡項目各參與方的自身利益，并給予一定的靈活調整空間，在以“保交樓”為主要目的的基礎上，可以適當容錯容缺，提供一些彈性空間，幫助項目公司恢復正常運轉，才能利于實現項目“保交樓”。

　　銀行配套融資有待加速落地

　　如果說專項借款是“國家力量”，那么配套融資可謂“市場力量”。專項借款撬動，銀行貸款跟進，這是當下“保交樓”金融政策支持的主要思路之一。

　　因此，對于“保交樓”所需資金外，除了銷售回款、專項借款，還有商業銀行配套融資。尤其是配套融資，作為專項借款的補充，可以撬動更多資金。

　　去年11月，央行下發了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，共16條舉措，被稱為“金融16條”。

　　其中提出，在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

　　值得關注的是，“金融16條”為配套融資開出“豁免條例”：向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

　　同一個月，央行面向6家商業銀行，推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，以鼓勵其支持“保交樓”工作。但是目前，各地的商業銀行配套融資雖有落地，但是速度較慢、規模較小。

　　建設銀行平頂山分行于2022年12月31日和2023年1月3日，分兩次向舞鋼市“保交樓、穩民生”項目“桃李天下”投放商業配套融資額共計6000萬元，這是該市落地的首筆商業配套融資。

　　今年3月份，興業銀行天津分行成功落地“保交樓”專項配套融資貸款，這也是興業銀行首筆“保交樓”貸款。

　　今年3月31日，工行陜西省分行牽頭籌組銀團，向西安市高新區融創海逸長洲項目(湖濱府A區、B區)發放“保交樓”貸款7.83億元，實現了陜西省內首批、單項目最大金額的“保交樓”貸款成功投放落地。同日，西安融創東方宸院獲得建設銀行陜西境內首筆“保交樓”配套貸款1.5億元的成功投放落地。

　　5月份，農行玉林分行成功發放玉林市首筆“保交樓”專項借款配套融資貸款，金額3500萬元，用于其已售未交付項目后續工程建設。

　　6月16日，建設銀行山東省分行成功投放首筆“保交樓”專項借款配套融資1億元，這是該省國有大行(不含青島)首筆“保交樓”專項借款配套融資的落地。

　　可以看出，正值年中，“保交樓”配套融資在落地執行上仍是以零星方式推進。由于擔心壞賬等問題，商業銀行在落實“保交樓”配套融資方面動力不足。

　　今年3月28日，湖南省住建廳組織召開金融支持“保交樓”工作政銀企座談會商，劍指“保交樓”中商業銀行的配套融資，存在政策落地慢、效率低等問題。據湖南日報報道，長沙市相關負責人透露，“長沙從兩家銀行拿到國家專項貸款，之后的配套貸款就遲遲出不來。”

　　金融支持政策接力出臺

　　對于配套融資，無論是中央還是地方抑或是開發商，都希望加大力度。

　　值得關注的是，今年6月26日下午，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹會見了中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行。會上，倪虹肯定了中國銀行在“保交樓”方面提供商業銀行配套融資上的積極態度和所做的工作，希望中國銀行進一步加大工作力度，為促進房地產市場平穩健康發展、維護社會大局穩定作出更多貢獻。

　　而對于配套融資的支持，年中剛過，監管層的支持政策就已接力出臺。

　　7月10日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》，對“金融16條”中有關政策有適用期限的，將適用期限統一延長至2024年12月31日。其中就包括，商業銀行向專項借款支持項目發放配套融資時的“豁免條例”。

　　在廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，去年發布“金融16條”以后，專項借款配套融資落地效果不佳，一方面是“保交樓”融資缺口較大，但“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性;另一方面，則是“爆雷”房企、“保交樓”項目資產負債復雜，金融機構不敢也不愿意給予融資。此次延長政策，希望加大融資支持、突破困境。

　　華安證券研報建議，要解決銀行因支持“保交樓”放貸而形成壞賬的問題，改進放貸機制，與其余壞賬進行區分。同時，允許提供配套資金用于支持“保交樓”的銀行，適度突破“房地產貸款集中度”。

　　“穩主體”就是“保交樓”

　　除了專項借款和配套融資外，地方紓困基金也在行動，用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付，諸如鄭州設立100億元紓困基金、湖北省資產管理有限公司與浙商資產管理有限公司聯合設立50億元紓困基金、南寧市設立平穩房地產基金首期規模30億元、紹興市也設立穩�；�金等。

　　更值得關注的是，“金融16條”之后，三箭齊發，尤其是“第二支箭”的債券融資以及“第三支箭”的股權融資，逐步落地，為地產行業進一步輸血。

　　7月14日，在國新辦舉行的2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾介紹，央行推出兩批共3500億元“保交樓”專項借款，設立2000億元“保交樓”貸款支持計劃，引導商業銀行積極提供配套融資，有力推動各地項目復工建設。同時，在“第二支箭”框架下，商業銀行累計為民營房企約260億元債券發行提供增信支持;證監會優化房企上市融資政策后，已有多家企業獲得股權融資支持。

　　“保交樓”政策出臺一周年，作用明顯，還有哪些難點需要突圍?

　　對此，億翰智庫研究總監于小雨認為，當前“保交樓”存在兩個大的問題，一個是政府按照市場化的邏輯進行“保交樓”，支持資金滯后且不足;另外一個大的困難在于項目仍然多為出險企業旗下，面臨各種糾紛，導致“保交樓”工作難以快速推進。要解決“保交樓”的問題，可能首要任務是將樓盤從出險企業中剝離出來，阻隔“保交樓”項目風險和集團風險。

　　于小雨進一步表示，結合當前市場環境來看，單純的“保交樓，不顧主體”無法起到“保交樓”的效果。為了避免更多優質企業的“爆雷”導致出現更多的爛尾樓盤，政府的政策也由單純的“保交樓”轉向了“保交樓、穩主體”。整體來看，房企作為“保交樓”的責任主體，“穩主體”就是“保交樓”，這也導致監管當局對于房企的支持力度在下半年明顯增強。

　　新京報記者 段文平 袁秀麗(來源：新京報)

編輯：黃韜