鄭州 兩批專項借款惠及142個“保交樓”項目

　　在鄭州大學旁，鄭州“保交樓”代表項目之一的金橋西棠正在施工，上千名業主也盼望著交房時刻的到來。

　　日前，新京報記者實地走訪了解到，金橋西棠被鄭州高新區列為重點“保交樓”項目，在鄭州市委市政府的關注和支持下，該項目目前已經全面復工，將在明年8月完成交付。

　　不只是金橋西棠，從去年7月到今年7月，在這一年的“保交樓”工作中，鄭州這座中部省會城市正在全力打贏“保交樓”攻堅戰。

　　新京報記者在鄭州走訪過程中還了解到，部分“保交樓”項目已經在今年上半年完全或分批實現交付，例如瀚海思念城、名門翠園、建業·盛悅府、正商生態城、鄭州華僑城、融創城、恒大城等;而曾經的“超大爛尾小區”啟福城、融創御湖宸院、融創中原大觀等項目，也在加緊施工“保交付”。

　　追回預售資金，金橋西棠“保品質”之戰

　　7月6日，新京報記者來到鄭州高新區金橋西棠的工地，看到該樓盤的14棟住宅樓主體已經全部封頂，內外粉刷全部完成。在工地入口處，工人正在進行小區景墻石材鋪貼，實景示范區地面的鋪整工作等;從施工樓棟往上看，吊梯也正在上下運行，有部分工人在進行高樓作業。

　　據金橋西棠項目負責人介紹，目前，金橋西棠正在進行景觀回填土、景觀構筑物基礎施工、外墻保溫涂料施工、室內公區精裝、地坪等工序。7月下旬，西棠實景示范區即將向業主開放。

　　對于金橋西棠的交付時間，根據“鄭州發布”官微此前發布的消息，金橋西棠力爭在2024年5月31日完成交付。2022年下半年，因疫情封控導致項目工期延期3個月，按照工程正常排期，交付日期將推遲至2024年8月。

　　作為“保交樓”重點項目，金橋西棠有其自身的特殊性。金橋西棠最初停工時間較早，2021年12月，由于原股東方金橋和永威兩大股東之間陷入糾紛，“永威要撤出”的消息引發了業主的不滿，而后又于去年年中爆出項目預售資金被挪用的情況。

　　據悉，金橋西棠屬于熱銷項目，本身并不缺錢，而其缺錢的原因是因為項目股東方轉出銷售款10.115億元。去年7月2日，鄭州高新區“永威西棠”專班宣布，10.115億元被股東挪用的資金已追回，將由鄭州市高新區管委會委派國資公司監管項目資金使用。

　　據金橋西棠項目負責人介紹，目前，原股東糾紛已解決，永威方面已經完全撤出，項目現由金橋置業100%控股，項目營銷、工程、施工方團隊均為原班人馬，確保項目交付標準、景觀方案不變。

　　在資金有所保證后，金橋西棠現在的任務不僅僅是“保交付”，更重要的是“保品質”。該項目作為高新區改善樓盤，售價接近2萬元/平方米，比周邊新盤高出3000元-4000元/平方米，當初購房時，多數業主是奔著本土老牌開發商“永威”的招牌去的，當永威撤出后，金橋獨自操盤的情況下，如何保證品質才是當下業主關心的問題。

　　對于這一問題，金橋置業相關負責人對新京報記者表示：“金橋西棠作為金橋置業旗下的第一個項目，一直以來金橋都高度重視項目的建設進度及工程品質，致力于將其打造成公司首個品質標桿代表作。因此，無論從項目的工程質量、社區品質、景觀園林，還是物業服務等方面，都要求項目團隊做到同標準項目中的最高水準。”

　　作為金橋置業的首個項目，為了彌補開發經驗的不足，金橋置業“挖”來了萬科、融創、康橋、永威等品牌房企的職業經理人，并且穩住了原有永威團隊，在力求“原汁原味”呈現原有規劃和設計的基礎上，金橋置業又追加了2000萬元進行品質升級改造，例如，更換真石漆品牌、更換室內推拉門雙層玻璃為中空三層玻璃等。不過，業主的口碑才是“試金石”，金橋西棠最終品質如何還需要等到交付時業主的檢驗。

　　事實上，鄭州高新區金橋西棠項目代表著一類“保交樓”項目，即原先項目預售資金被挪用，而后追回至監管賬戶可覆蓋項目保交付資金，這一類項目大多為熱銷項目，項目本身并不缺錢，在資金追回后，項目可進入正常施工狀態，這類“保交樓”項目給市場的警示是，各方需要加強對預售資金監管，以保證預售資金用于本項目的交付。

　　值得一提的是，河南省加強對預售資金的監管。去年3月11日，河南省多部門聯合發布《關于進一步規范商品房預售資金監管工作的意見》。其中規定，監管賬戶收取的房價款屬于重點監管資金的，經批準后專項用于支付項目工程建設費用;不得用于支付其他借(貸)款的本金和利息，不得用于繳納土地價款等。

　　爭取專項借款，名門翠園、瀚海思念城迎交付

　　從項目停擺到分批交付，名門翠園項目是鄭州金水區“保交樓”項目推進較快的代表項目之一。

　　名門翠園位于鄭州金水區北部核心位置，是金水北最大的城中村改造綜合體項目，曾在2018年開盤時熱銷走紅，轟動一時。名門翠園最初由河南圣鴻置業有限公司開發。在該公司陷入資金鏈危機后，于2019年底停工。

　　2021年，新京報記者首次來名門翠園探訪時，看到項目現場施工停滯、工地荒廢。而時隔2年后，2023年7月6日，記者再次走訪名門翠園時，看到該項目呈現出一番新的景象。該項目4號地塊已經實現交付，1號、5號、6號地塊均在施工中。其中最大的變化是，2021年，1號地塊主體結構施工進度約有一半，而目前1號地塊的云鼎院已經封頂;6號地塊的熙晴院已經完成結構封頂和外墻粉刷。

　　據名門翠園業主出具的全周期施工計劃表顯示，名門翠園1號地塊、6號地塊分別計劃于今年10月30日、11月30日交付。

　　據記者了解，名門翠園作為鄭州金水區“保交樓”的重點項目之一，去年，在政策的支持下，已經申請到了國家“保交樓”專項借款，在這一資金支持下，名門翠園得以復工并實現了分批交付。

　　今年3月29日，名門翠園4號地塊(即熙雅苑小區)已經率先實現交付，共交付789套住房，總建筑面積7.8萬平方米，包括3棟高層、3棟洋房，實現了“交房即交證”。

　　新京報記者來到名門翠園熙雅苑小區，不少業主已經開始裝修。但是，記者也發現，熙雅苑小區雖然實現了交付，但是小區的綠化、道路等方面并未達到業主的期望。

　　“業主們都很感謝‘保交樓’的政策，救活了名門翠園。但是，從交付品質來看，熙雅苑小區綠化不足，黃土裸露隨處可見，迎賓樹半數枯萎，而且塑膠跑道起皮開裂，看到這些，我們內心也有很大的憋屈感，希望‘保交樓’在保速度之外，也能有品質的保證。”一位名門翠園的業主說。

　　同樣位于鄭州金水區的“保交樓”項目瀚海思念城，剛在7月6日迎來交付。據悉，瀚海思念城所在地塊原為思念老工廠地塊，2019年首推1180套房源，毛坯均價為18500元-18800元/平方米，熱銷23億元，在金水北一戰成名，被封“神盤”，原定于2022年年中交房。然而，項目通知業主延期交房，還被證實“26億元預售監管資金被挪用”，并且拖欠中建七局工程款。

　　2022年9月，在“保交樓”政策驅動下，瀚海思念城出現在鄭州第一批“保交樓”專項借款項目中，用未建成的商業抵押獲得了2.5億元的額度。除此之外，瀚海還把旗下的聚金商業抵押給銀行又貸款4.5億元。

　　在資金難題解決后，2023年7月6日，瀚海思念城上千名業主終于結束了等待，迎來了交付時刻。記者走訪瀚海思念城交付現場，其黑色建筑主體與白色的流線型露臺相結合，部分外墻使用了鋁板，太空銀的顏色更具時尚感和辨識度。同時，小區的部分綠化和道路地面還在做最后修補和清潔。

　　鄭州金水區的北部被稱為“金水北”，是近年來鄭州新盤集聚的熱門板塊，這里也是“保交樓”項目集中地。除了上述名門翠園、瀚海思念城外，記者也來到了融創中原大觀項目。在施工現場，工人正在做外立面工藝施工，同時，現場也有吊裝電梯和挖掘機等同時運轉。

　　記者從融創方面了解到，目前，融創在鄭州的9個“保交樓”項目都已經全部復工，包括御湖宸院、大河宸院、融創城、運河源、蘭園、中原大觀、東方宸院、中原融創文旅城、融創銀基國際旅游城，均在緊張施工中。其中，大河宸院、蘭園、中原大觀、融創城、中原融創文旅城也都獲得政府紓困資金支持。

　　鄭州首批60個紓困項目將于10月底前交付

　　作為中部省會城市，也作為去年停工樓盤較為集中的重點城市，鄭州“保交樓”的進展一直備受關注。

　　去年9月，鄭州印發了《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》，成為行業關注焦點。據“鄭州發布”官微披露，在30天專項行動中，鄭州全市排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個實現全面、實質性復工。

　　從去年7月到今年7月，“保交樓”政策實施已滿一周年。雖然鄭州官方層面目前尚未披露“保交樓”的具體進展數據，但是，這場“保交樓”戰役確已取得了較為顯著的戰果。

　　今年1月4日，鄭州市市長何雄在政府工作報告中總結稱，2022年，鄭州強力推進“保交樓”和安置房建設。在“保交樓”方面，鄭州在全國首創“4+1”模式，落實支持資金300多億元，全市“保交樓”項目實質性復工95%以上;列入省問題樓盤臺賬的“辦證難”“配套設施不完善”兩類項目全部化解。

　　今年3月，鄭州市召開2023年全市住房保障和房地產管理工作會議。其中提到，使用第一批專項借款的60個保交樓項目，10月底前全部建成交付;使用第二批專項借款的82個項目，年底前建成交付50%。交辦的不動產辦證類問題樓盤6月底前動態清零，停工爛尾類項目12月底前化解大頭落地。

　　以鄭州金水區為例，自去年至今年7月初，金水區已經實現錦藝金水灣等10個項目、10805套商品房建成交付，累計籌集資金37億元，帶動投資超70億元。

　　在“保交樓”期間，面對項目資金緊張、進展停滯的困難局面，金水區充分發揮轄區兩家AA+信用評級平臺公司優勢，累計爭取各類政策性貸款、商業貸款約35億元。同時，依法打擊企業“躺平”行為，累計約談企業120余人次，立案3起，倒逼企業籌集資金10.5億元。

　　但是，在實際走訪中，紓困資金的籌集和運營仍然是當下鄭州“保交樓”工作的難點。某大型品牌開發商在鄭州的相關負責人告訴記者：“我們項目確實在‘保交樓’名單之列，專項借款資金也下來了，但是還沒有到項目上，因為項目的剩余資產已經被凍結，沒有抵押物可用來抵押。”

　　從目前順利交付的“保交樓”項目也可以看出，一類是金橋西棠，追回被挪用的資金后能夠覆蓋項目建設;另外一類是名門翠園、瀚海思念城，能夠以剩余住宅或商業資產的貨值用來抵押，或者此前已抵押的資產可以解除。

　　當下，“保交樓”紓困基金的申請也具有多重門檻限制。例如，鄭州此前設立了百億紓困基金。根據記者此前從鄭州業內人士處得到的一份“項目篩選要求”文件顯示，申報紓困基金支持的項目應符合6個要求，包括項目位置優越、配套確權、開發商信譽良好、剩余貨值充足、不存在股東糾紛、股權和資產不存在查封和凍結等。

　　一名鄭州外來的品牌開發商內部人士向記者表示：“去年集團‘爆雷’之后，項目層面也受到了波及，項目剩余的資產已經被抵押，達不到申請專項借款和紓困基金的條件，這就相當于沒了‘活水’。”

　　多名業內人士也向記者表示：“‘保交樓’后續的推進仍需要更多的資金，籌集資金、資金退出、資金有效運轉仍然是保交樓的難點。”

　　■ 延展

　　河南省爭取兩批專項借款，已交付4.94萬套房

　　不只在省會鄭州，河南省其他城市的“保交樓”在今年上半年也取得了新的進展。

　　以開封為例，今年1月，開封市“保交樓”專項借款首個項目——龍亭區圣樺城五期正式交房，共計交付10棟樓、859戶。該項目在開封當地“保交樓”工作專班的力推下，成功申請到位“保交樓”專項借款3000萬元，去年9月底復工并得以交付。

　　同時，記者在當地了解到，開封各個區正在積極申報和落實“保交樓”配套資金，并用于推動“保交樓”項目的交付。以開封示范區為例，截至今年4月，第一批7家企業申報專項借款4.005億元，已協調金融機構落實配套資金4億余元;第二批26家企業申報專項借款10.082億元，配套資金已達成意向約6億元。

　　除開封外，河南另一個核心城市洛陽的“保交樓”工作也迎來進展。據《河南日報》報道，去年9月以來，洛陽市先后爭取兩批“保交樓”專項借款逾33億元。截至今年4月13日，第一批“保交樓”項目共交付19個項目、9554套住房，撥付專項借款約13.6億元，房屋交付量和資金撥付率均位居全省第一;第二批國家專項借款已撥付46個項目，共計13.58億元，其中約2.78億元資金已撥付到22個項目的施工單位，6個“保交樓”項目完成交付1027套住房。

　　綜合河南全省數據，在專項借款使用方面，河南省爭取國家兩批專項借款453億元，已支付使用152.68億元。截至今年4月，河南省兩批專項借款項目已經建成交付4.94萬套房，近5萬戶購房群眾拿到不動產權證，預計年底前交付可達到90%，能夠完成住建部要求的不低于70%目標。

　　■ 數說

　　95%

　　2022年，在“保交樓”方面，鄭州在全國首創“4+1”模式，落實支持資金300多億元，全市“保交樓”項目實質性復工95%以上;列入省問題樓盤臺賬的“辦證難”“配套設施不完善”兩類項目全部化解。

　　142個

　　2023年，使用第一批專項借款的60個保交樓項目，10月底前全部建成交付;使用第二批專項借款的82個項目，年底前建成交付50%。交辦的不動產辦證類問題樓盤6月底前動態清零，停工爛尾類項目12月底前化解大頭落地。

　　453億元

　　在專項借款使用方面，河南省爭取國家兩批專項借款453億元，已支付使用152.68億元。

　　4.94萬套

　　截至今年4月，河南省兩批專項借款項目已經建成交付4.94萬套房。

　　新京報記者 徐倩(來源：新京報)

編輯：黃韜